本文摘要：（原标题：石榴集团事件背后：房企抢夺郑州城改为最后红利？

（原标题：石榴集团事件背后：房企抢夺郑州城改为最后红利？）12月9日，郑州将要发售一场土拍电影，牵涉到多个旧城改建地块。正是这一场土拍电影爆炸了郑州房地产市场的维权事件与石榴集团让步的结局。一家早期插手郑州城改地的房企涉及人士对21世纪经济报导记者透漏，郑州在旧城改建有数自己的套路：由市城中村改建办公室（全称市城接办）联合，通过区政府的组织区城接办、国有全资或控股公司实施。

国有全资或控股公司由区政府成立，负责管理本区域范围内的城中村改建融资、安置房建设、土地研发整理等工作等。这是一套成熟期的架构和体系。因此外来房企转入郑州都要通过与当地房企合作的手段，主要以股权合作、并购居多。

例如融信在郑州高新区的项目与当地朗悦集团合作正式成立郑州融信朗悦置业有限公司。郑州的城中村改建起始自2003年，而在2015年－2017年城中村改建已转入冲刺阶段，在这三年内，郑州的城中村将全部实行改建。这就不难理解为何今年以来外来房企意欲超越郑州内生循环状态，期望分一杯羹了。

21世纪经济报导记者多方查证得知，郑州启动城中村改建十多年来，不少房企均遭遇过关告终，石榴集团并非唯一在郑州倒是的企业。市场的博弈论在一年之间变化如此大，与资金的流向不无关系。调控以来，一线城市的投资资金被吸管，流向二三线城市，郑州作为国内中部地区最重要工业城市，市场潜力大自然被房企看上。21世纪经济报导记者企图联系政府部门，郑州市房管局等涉及部门以不便拒绝接受专访为由拒绝接受专访。

郑州城改为模式有渊源21世纪经济报导记者专访多家房企，并取得一份关于郑州旧城改建模式的分析报告。通过房企涉及人士的透露与这份报告的辨别，不难看出，目前郑州城改所处的冲刺阶段，彰显了房企更加多的利润空间。2003年9月，郑州城中村改建月启动，并公布《郑州市城中村改建规定（全面推行）》。2004年，市政府正式成立了郑州市城中村改建指挥部，随后17个村（组）被确认为改建试点。

2007年6月，筹划已幸的103号文件再一揭晓，郑州市城中村改建的大潮开始蔓延到、蔓延。政府惠及、村民获益、企业举出，一时间，城中村改建的郑州模式产生了轰动效应。2009年，郑州市政府要求，除了一些重点项目沿线牵涉到的城中村外，郑州嗣后不批准后其他城中村改建项目。再行消化现有批准后项目，前进安置房建设。

2011年底，《郑州市城中村改建管理办法》实施，各区政府正式成立国有全资或控股公司，负责管理本区域范围内的城中村改建融资、安置房建设以及土地研发整理等工作。2012年7月，郑州市政府批准后20个城中村展开改建，这是郑州近年来单次批准后城中村改建数量最少的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改建全面公里/小时。彼时调控放宽，房企也无暇顾及二三线城市市场。

2013年，老鸦陈、陈寨等重量级城中村先后爆出改建消息。2015年，金水区最后几个城中村的征地也转入倒计时，意味著郑州城中村改建转入冲刺阶段。由于由区政府正式成立的国有全资或控股公司拒绝接受区政府（管委会）的委托，作为建设主体实行移往区建设，尤为关键的是，城中村改建费用主要由房企垫资，后期政府不会通过归还招拍挂土地款的形式对企业展开补偿。

郑州本土房企在一级开发阶段即插手，因此郑州在土拍电影时，一般来说以定向转让方式帮助前期参予改建的企业已完成招拍挂流程。建业、鑫苑地产等河南本土房企在郑州发展以来，追随城中村改建步伐，享用了一波红利；升龙、万科、保利等外来房企也因为与当地房企合作而利润。最后一轮红利抢走上述郑州房企涉及人士透漏，与本土房企合作开发，是所有的外来房企转入郑州的捷径，也是最必要的方法。在2003年刚开始城中村改建的时候，显然也有不少外地房企想要转入，惜当时的市场透明度过于不低，商业风险相当大。

一名业内人士透漏，以上海某国企为事例，当年在与郑州当地企业合作的时候就因为商业理念有所不同而倒是，最后撤走，至今仍并未步入郑州一步。从郑州在十二五期间，全市四个开发区、六个城市区及县城、产业核心区区、组团新区规划区范围内，共计启动征地村庄627个，拆迁175.65万人可见，郑州全域范围内维持着每年征地100多个村的工程进度。中心城区的476个村庄，已完成征地改建城中村383个，占到总数的八成。因此，转入2016年，郑州的城中村数量早已不多，预计在今明两年将全部实行改建。

换言之，这是城中村改建最后一波红利。来自同策咨询的数据表明，郑州房价从2015年－2016年仍然维持快速增长。2015年1月，郑州房价均价7990元／平方米；到2016年8月，房价推上万元台阶10066元／平方米。

根据规划，2015年-2017年，郑州入市城中村改建项目主要产于在金水、惠济、中原、管城、二七、工业园等6区，一共有46个项目。这些项目皆名花有主了，以河南本土房企如建业、蓝都、名门、鑫苑等居多，外来房企如恒大、万科、保利也在列。

而外来房企最想要转入的也是这一波城中村改建集中于的区域，共享最后的红利。比如融创通过并购美盛在郑州布局了两个项目，一个就坐落于惠济区，而另一个坐落于郑东新区；融信必要转入了高新区；恒大与新合鑫置业在高新区合作项目；碧桂园与当地房企名门地产在金水区合作名门紫园与名门翠园等等。上述业内人士认为，外来房企表面上对郑州市场的品牌、质量等有贡献，但也在一定程度上超越了原本的利益分配局面，因此较更容易沦为众矢之的。

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